新华网上海频道记者徐寿松

   ２００６年宏观调控下的楼市关键词可以概括为：“三变”与“三不变”。“变”是宏观调控效应的初显，“不变”反应楼市调控仍将任重道远。

 ２００６年房地产市场呈现三个方向性变化

“变”是２００６年楼市最鲜亮的底色。举其要者，其变有三：

一变：房地产发展目标转向深切关怀中低收入人群住房，并从“原则”“落实”。

“国六条”首次系统地明确了解决中低收入家庭住房的４条路径，“重点发展”中低价位中小套型普通商品住房、经济适用房、廉租住房，“积极发展”住房二级市场和租赁市场。９部门在实施细则中首次量化新建住房结构比例，９０平方米以下住房须占开发建设总面积７０％以上。“国六条”还将问责“剑锋”直指城市政府，将调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入地方经济社会发展工作的目标责任制。

业内人士认为，２００６年房地产宏观政策发生了重大变化，控制房地产过快增长的势头、将其引导到健康、稳定发展轨道上来，让房地产业为和谐社会服务的思路非常明确。房地产发展的首要目标就是保障人民住房的基本需求，关键是解决广大中低收入群体的基本住房保障。

导向变，现状变。截至９月底，全国２７６个城市公布了住房建设规划，２８个直辖市、计划单列市、省会城市新出让土地的商品住房项目中，９０平方米以下户型占７５％。还有１０个省(区、市)明确了土地出让净收益用于廉租住房建设的具体比例。

二变：市场预期分化，消费者由恐慌性跟风转向普遍持币观望。

看涨还是看跌房价？２００６年，投资银行内部对这个问题的判断由原先“一致看涨”变为空前对立，譬如中金公司持谨慎态度，摩根大通则高调“唱多”。

国家统计局刚刚发布的数据显示，今年第三季度房地产业的企业景气指数和企业家信心指数均在下跌，其中企业家信心指数连续两个季度下降。其中，房地产业的企业景气指数为132.6，比上季度下降2. 4点；企业家信心指数为131.0，比上季度132.7下降1.7点。由此可窥，国家房地产宏观调控作用开始显现。

尽管真实房价涨多跌少，消费者中“看跌”仍是主流。年中，千龙网的一项调查显示，６０％的网友看跌北京房价，铁了心不买房；南京的相关调查表明，５６％的潜在购房者表示推迟购房，看涨房价的比例由“新政”前的６７．１％减少到１３．２％。

预期的改变源于供求关系在发生改变。譬如上海，截至１０月底，已积累新商品住房１６２１．１７万平方米待售，而同期累计成交住宅不过１２１４．８万平方米。也就是说，按现有销售速度，即便不计算后续新房增量，上海现有新房源至少要再卖１年才可能售完。类似的供求逆转在长三角地区已经出现。

此外，１１月，全国首例“双限双禁地”在广州面世，居住用地在限制房价、限制套型的基础上，通过公开竞争地价、竞争房价来确定开发商，这给市场以普遍预期：房价将因此得以抑制。

三变：开发商加速洗牌，房地产业周期性调整开始。

尽管整体上还在死守高价、维持高利润，开发企业优胜劣汰的局面空前加剧,行业集中度在提高，产业生存方式在转变。“国十五条”之后，银根、地根进一步紧缩，银行对项目资本金比例不足３５％的企业不得放贷，对空置３年以上的商品房不得设置抵押贷款，并从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信；对超期１年未动工开发的，则依法从高征收土地闲置费；满２年未开发的，无偿收回土地使用权。土地好比房地产企业的“为炊之米”，现金流则是开发商“做饭的柴火。这两种资源的配置状况在发生改变：

一方面，资金链日益绷紧、断裂，大批中小企业开始卖地求生。以上海为例，１０月下旬至１１月上旬之间，到上海联合产权交易所挂牌的房企出让产权项目就有７个，私下转让项目股份的则更多。业内人士分析，上海现有房地产企业４３００多家，而目前上海房地产开发量一年平均在２０００万平方米左右。平均每个开发商每年不足５０００平米的开发量显然无法支持一个公司的运作。业内人士预计，若以每个开发商每年开发２万平方米的量来计算，上海房地产企业淘汰率将在７５％以上。

另一方面，出让土地正在向少数大企业集中。中小房地产企业的生存空间缩小，大企业或通过引进海外投资基金，或定向增发，乘机储地扩张，并购中小型房地产公司。目前新出让土地市场基本被大企业所垄断。１１月２４日，上海新江湾城Ｃ２地块出让中，参加投标的６家企业分别是华润置地、凯德置地、中海地产、万科地产、上海古北集团以及计划价格托底的上海城投。同一天的北京广渠路３６号地块开始竞标，参与的企业包括华润置地、合生创展、世茂集团、中远地产、中海地产、华人置业、恒基中国、广州富力、北京城建等。此前９月份上海的花木大型地块出让中，参与投标的公司为金地集团、华润置地、合生创展，中海地产、新鸿基、世茂集团、仁恒地产等。从这３份名单可发现：竞争者重叠度高，全国的土地竞争几乎只有这十几家公司在参与竞争，行业集中度在提高。

房地产业的整合期的另一表现是，整个行业的生存方式在转变。证大艺中总经理居培成认为，由于调控的深入，规划的限制、土地成本的提高等因素，房地产行业特点从过去的投资性变成了精耕细作，开发商从过去拿地赚钱转向考虑产品质量、性能、户型，追求设计创新能力。

楼市表情“三不变”：未来调控起点

如果说“变”是楼市历史一幕在２００６年的终结，“不变”则是２００６年楼市难题的延续，更是２００７年楼市续写新篇章攻坚的起点。

一、  房价仍然偏高的局面未变。

检索２００６年以来国家发展和改革委员会、国家统计局发布的数据发现，今年前１０个月，新建商品住宅每月涨幅少则５．９％，多则７．１％，每月环比上涨都在０．５个百分点以上。北京等热点城市房价涨幅更是高达两位数。

一线城市房价收入比还在不断上升。按照政府统计公布的人均可支配收入和平均房价，以三口之家购买９０平方米商品房计算，２００６年的房价收入比（根据前三季度公开数据测算）深圳居全国之首，为１１．９２，而２００５年是９．８３，２００４年只有６．５２。上海“房价收入比”位居第二，预测为１１．６７左右，而２００５年为９．３５，２００４年为６．９４。广州为９．５１，高于２００５年的８．３９和２００４年的６．９１。

二、“房地产势力”博弈局面未根本转变。

一些地方言行不一，嘴上空谈“调控”，暗里还在托市，在房价问题上喜高恐低。这就是为什么中央有令难行：各地住房结构调整规划必须在２００６年９月底完成，结果，全国竟有６５％的地级以上城市、９１．１％的县级城市未按时公布住房建设规划。国税总局明确要求住房转让须征２０％个人所得税，只有在房屋原值不明时，才能以售价的１％到３％核定征收，结果地方在实际交易中，几乎只按１％或２％计征，大大消解了税收调控的力度。

市场还反应，在东部一些城市，新楼盘申请预售时，如定价低于周边楼盘售价过多，反而申请不下来。主管部门也不明说原因，就是迟迟不批，直至开发商将价格调高。房地产研究者、高级经济师顾海波说，这是借担心价格过低“扰乱市场”之名，行托市之实。

二、  楼市调控的外部性压力未变。

人民币升值预期不断扩大，高档楼盘受热捧，外资看多内地房地产市场，大量拿地。１１月初至１２月４日，人民币中间价连破７．８６、７．８５、７．８４、７.８３四道关口，创下历史新高。至此，汇改以来人民币累计升值已突破３．６５％。摩根大通经济学家吴向红预计人民币对美元中间价年内将突破７．７５大关，明年年底将破７元关口。

对中国经济看好、人民币升值带动资产性价格上涨的预期对楼市产生两方面的影响：一方面，高端物业受追捧，带动房价上涨。１１月份，在人民币升值预期放大之下，上海内环中心区域高档楼盘成交量大幅增加，成交价呈现上涨趋势，拉动全市住宅成交均价上涨２个百分点，达８８３６元／平方米。

另一方面，外资涌向内地房地产市场。截至２００６年１１月，海外房地产基金对国内２０个房地产项目投入了１６．１３亿美元，占年度私募股权基金在华投资额的１３．７％。还有直接投资，如香港地产商纷纷把开发重心挪到内地，继和黄、新鸿基等公司在内地大肆拿地后，香港第三大房地产开发商恒基地产也表示将大幅度提高内地土地储备，到明年第一季度，在内地的土地储备将达到１３００万平方米左右。这些资金不仅云集一线城市，还开始向一些二三线城市进军。分析人士认为，这将给未来调控增加难度。（完）